Siirry tästä kohdesivulle

 

VIRON KIINTEISTÖKAUPPA SUOMALAISIN SILMIN


Kiinteistökauppa Suomessa ja Virossa on periaatteessa hyvinkin samanlaista. On kuitenkin olemassa tiettyjä eroja, joita ostoa suunnitteleva ei voi jättää huomioimatta.

Virossa ei ole kiinteistökauppa- eikä kiinteistönvälittäjälakia.

Tästä johtuen ala ei ole myöskään suojeltu kuten Suomessa, vaan kuka tahansa voi perustaa kiinteistönvälitystä harjoittavan yrityksen. Viron kiinteistömarkkinoilla toimii monentasoisia ja yrittämisetiikaltaan sekä kauppatavoiltaan hyvin erilaisia yrittäjiä ja yrityksiä. Myös uusia välitysliikkeitä perustetaan ja lopetetaan lähes päivittäin. 

Päinvastoin kuin Suomessa kiinteistönvälittäjä Virossa ei ole puolueeton asiantuntija vaan ainoastaan ja vain myyjän edustaja. Hänen päätarkoituksenaan on usein saada kauppa (ja siten oma palkkionsa) niin nopeasti ja vieläpä niin korkealla hinnalla kuin mahdollista (ns.”suomilisään” törmää usein). Päämäärään pyrkiessään he usein jopa tahallisesti unohtavat kertoa ostajalle hänen kannaltaan kaupasta päättämiseen vaikuttavia oleellisiakin tekijöitä. Suomalaiset ovat kuitenkin tottuneet kotimaassaan perusrehelliseen suhteellisen samantapaiseen ja tasalaatuiseen käyttäytymiseen eri välittäjien kohdalla.

Yksinmyyntisopimukset harvinaisia


On hyvin tavallista, että sama kohde on myynnissä usealla välittäjällä samanaikaisesti ja vieläpä hieman toisistaan poikkeavin hinnoin. Virolaiset eivät ole tottuneet tekemään sitovia yksinmyyntisopimuksia, ei edes lyhytaikaisia. Heillä on käsitys, että antamalla kohde monelle samanaikaiseen myyntiin, onnistutaan nopeammin ja kauppahintakin on parempi. Tosiasiassa tulos on usein täysin päinvastainen. Kohde on kyllä monella tiedossa ja voipa olla myös useita ilmoituksia netissäkin, osa jopa kuvien kanssa, mutta kukaan ei teekkään sitten sen enempää. Esittelyjäkään ei onnistuta järjestämään, koska välittäjällä ei välttämättä ole tietoa kohteen omistajan yhteystiedoista. Ostajalle taas ns. ensimmäisen välittäjän löytäminen voi olla ylivoimainen tehtävä. 

Joka tapauksessa sopimusten käyttö valtaa pikkuhiljaa alaa, kunhan vain välittäjät tajuavat niiden kokonaismerkityksen ja hyödyn sekä myyjälle että hänelle itselleen.

Asiantuntija-avun käyttö suotavaa


Suomalaisen, joka aikoo hankkia kerrostaloasunnon tai muun kiinteistön Virosta, tulee ensiksi valita itselleen luotettava yhteistyökumppani, joka valvoo myös ostajan etuja. Yrityksen koko ja näyttävä julkisivu eivät välttämättä ole luotettavuuden mittareita, koska suuressakin firmassa voi olla monenlaisia työntekijöitä. 

Ominpäin ei kannata lähteä seikkailemaan. Hyvin usein tulee eteen sellaisia kysymyksiä, jossa asiantuntijan tieto ja kokemus ovat suureksi hyödyksi ja näin pystytään välttämään tavallisimmat karikot. Suomalaisen kannalta paras asiantuntija on suomenkieltä hyvin taitava henkilö, jolloin ei synny väärinkäsityksiä kielellisistä syistä. 

Asiantuntijan käyttö ei välttämättä tule ostajalle sen kalliimmaksi kuin tyytyminen yhteen välittäjään, koska Virossa on tapana jakaa ennaltasovittu välityspalkkio osapuolten kesken. Se tarkoittaa sitä, että jos toisella on myytävä kohde ja toisella ostava asiakas, palkkio jaetaan tavallisesti puoliksi. Lisäksi asiantuntija pystyy myös tinkaamaan hinnasta ”ilmat pois”, hylkäämään jo ennakolta ylihinnoitetut kohteet säästäen näin turhaa vaivaa ja aikaa, selvittämään kaikki tarvittavat tiedot sekä valvomaan muutenkin oman asiakkaansa etuja. Lopputulos onkin tavallisesti ostajan kannalta kokonaisedullisempi kuin yksin toimittaessa. 


Peruskäsitteissä ja tavoissa eroja

Suomessa As Oy:n asunnot (tosiasiassa ostetaan asumisoikeus) ovat ns. irtainta omaisuutta ja maata sisältävät kiinteistöt kiinteää omaisuutta. Virossa suomalainen As Oy omistusmuotona on lähes tuntematon ja myös kerrostaloasunnot luetaan jokainen erikseen omaksi kiinteistöiksi. 

Virossa AsOy:n hallituksen tehtäviä hoitaa talossa asunnon omistajien muodostaman yhdistyksen - Korteriühistun (KÜ) johtokunta. Sen tehtävänä on huolehtia talon vaatimasta ylläpidosta ja korjauksista, lämmityksestä jms. asioista. Sammoin sen on järjestettävä yhtiövastikkeiden keruu jne. Oleellista on, että talossa, josta asunto aiotaan ostaa, on toimiva KÜ. 

Rahat korjauksiin kerätään kuukausittain etukäteen yhtiövastikkeiden yhteydessä remonttirahastoon, josta ne sitten tarpeen tullen käytetään. 

Suomessa osakekauppakirjan voi tehdä vaikkapa pankinjohtaja. Virossa taas kaikki kaupat tehdään notaarin (vastaa kaupanvahvistajaa) toimistossa ja hän myös laatii kauppakirjan. 

Suomessa puolison suostumus tarvitaan vain vakituisen asunnon myyntiin. Virossa myyntisuostumus tarvitaan aina riippumatta siitä, mitä perheen omaisuutta myydään ja kumman nimissä omaisuus on. 

Suomessa ostaja on itse velvollinen hakemaan lainhuudon kiinteistökaupan jälkeen, Virossa sen tekee notaari virkatyönä leimaveron maksamisen jälkeen. 

Suomessa omistusoikeus siirtyy kauppakirjassa sovitulla tavalla, tavallisesti heti, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Virossa sen sijaan omistajaksi pääsee vasta kiinteistörekisteriin merkityn omistajan vaihdon eli lainhuudon saamisen jälkeen, joka yleensä kestää noin kuukauden. Tämä aiheuttaa sen, että kannattaa sopia käsirahan ja kauppahinnan maksamisesta notarin deposit-tilille ja sieltä kaupanteon jälkeen myyjälle vasta sitten, kun notaari on saanut tehdyksi lainhuutohakemuksen ensimmäiselle sijalle. 

Asuntojen myymiseksi Suomessa käytetään paljon asuntoesittelyjä, Virossa ne ovat enemmän kuin harvinaisia. Siksi jokaisesta asunnon esittelykerrasta on sovittava erikseen omistajan kanssa, ellei omistaja ole luovuttanut avaimia välittäjän haltuun.

Kauppahinnan maksamisesta ja kauppasopimuksen laadinnasta

Tavallisesti myyjät vaativat osaa kauppahinnasta tai ainakin käsirahan maksamista etukäteen. Kuitenkaan mitään etukäteismaksua tai käsirahaa ei tule suoraan myyjän tilille suorittaa. 

Muita ja paljon turvallisempia tapoja on olemassa. Sellaisia ovat jo edellä mainittu notaarin deposit-tilin eli asiakastilin) käyttäminen ja myös joidenkin luotettavien välittäjien asiakastilit. 

Käsirahan suuruus on tavallisesti 5 - 10 %:n luokkaa. 

Vaikka vain notaarin toimesta tehty esisopimus on Virossa lainmukainen ja pätevä laissa mainittuine sanktioineen, sitä pyritään vapaamuotoisena esim. varaussopimuksen nimellä jonkun verran käyttämään. Sellainenkin kannattaa kuitenkin tehdä, jos notaariajan saaminen kestää jostain syystä kauan tai kauppatekniset syyt (esim. maaherran luvan anominen) sitä vaativat. Onpahan ainakin kaupan sopijapuolet moraalisesti sitoutuneet kauppasopimuksen myöhempään tekemiseen ja todennäköisesti kohdetta ei enää sen jälkeen kaupitella muille.

Lähde: Maakure OU